吉田一級建築士ブログ
  • 2014年7月9日
  • お金の話

家にお金をいくら掛けたら良いか

皆さまは「家の値段」について、どんなイメージをお持ちでしょうか?
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販売されている例を挙げて見ますと、

  • 坪単価40万円コミコミ価格
  • 坪単価25万円付帯工事別
  • 本体価格1,000万円付帯工事別

などなど・・・。

住宅会社の「戦略」によって、新築住宅の価格の表示は異なりますので、数え上げればきりがありませんね。

ここで質問です。
住宅会社等に言われた値段が家の値段でしょうか?

私の答えは、「ノー」です。
あらゆる点から検討し、「自分の家の値段は自分で決める」です。

例えば収益物件、アパート等の値段は「利回り」という形で、建物の値段の指標が明快になっています。

利回りといいますのは、建物から生み出される収入を建物の購入価格で割ったパーセンテージの事を言います。

例えば、300万円の家賃収入がある3,000万円の物件は利回りが10%ということになります。

収益物件の利回りの目安は新築物件で7~8%以上、中古物件で10%以上くらいでしょうか。

購入にまつわる税金や経費、修繕費、毎月のローン返済を差し引いても、建物を維持できるだけの利益があるかないかの指標となります。
新築は融資返済期間が中古よりも長く取れますので、利回りは多少低くても採算が取れます。

では、この「利回り」の手法を住宅に置き換えてみましょう。

ここで質問です。
あなたは、自分が建てる新築住宅にどれだけの家賃を払う価値があると思いますか?

多少強引な手法ですが、
自宅に払える家賃=「仮想家賃」
をもとに家に掛けることが出来る価格を算出します。

通常戸建て賃貸(3LDK程度)の場合は毎月8~9万円が相場です。

「自宅」となると、同じ3LDKとして、自宅としての快適代を加味して仮に毎月10万円くらいを仮想家賃としてみましょう。

すると家賃年間は120万円、利回りを5%とした場合、家にかけられる金額は2,400万円です。

2,400万円の月々返済は30年金利全固定1.95%として、約8.8万円/月。
10万円の仮想家賃との差額は1.2万円/月となります。

毎月1.2万円のプラスとなると年間14.4万、10年間で144万円になるので、ギリギリ修繕メンテナンス費用にはなりそうなお金になりますね。

総額が2,400万円で何とかなりそうなのがわかった所で、モデルケースとして、建築資金を1,400万円、土地資金を1,000万円とします。

先ほどの返済条件から、年返済額が約106万円、総返済額は約3,172万円なので、20年後の返済総額は2,120万円、その時の「残りの返済額」が約1,052万円となります。

土地は購入時の金額(1,000万円)で売却できるとして、家のメンテナンスが良ければ、価格をつけることが出来る為、「築20年時点での売却」で融資がチャラにできる可能性もありますね。

本当は、家の値段も土地と同じくらいの値段まで下がると、だいぶ楽にはなります。

私は日々、こうした消費者視点から考えて、「建物の低価格化」に取り組んでおります。

さて、今回は数字や計算が多かったので、少し解りずらかったでしょうか?

不明な点等があれば、いつでも問い合わせフォームでお寄せください。

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