※この記事は2014年8月3日に執筆したブログ記事の転載です
これから不動産を購入される皆さんは、必ず考えることでしょうか。
私が考えるにこれは、どれにするかではなく、どのケースを選択するかだと思います。
想定されるモデルケースは以下のように考えられます。
《想定状況》
・札幌市内の物件
・3～4人家族
・資金は融資を利用
・物件価格は予算組みとしての概算値
とします。
①新築住宅オンリーケース
土地建物2400万円
金利1.95％30年 約8.8万円/月 総返済額約3,272万円
修繕費年15万円 修繕額合計 600万円（40年間）
合計3,872万円
②中古住宅オンリーケース
土地建物1,500万円(築25年物件）
金利1.95％30年 約5.5万円/月 総返済額約1,982万円
購入時修繕費500万円（水回り交換等）
修繕費年15万円 修繕額合計 600万円（40年間）
合計3,082万円
③マンションオンリーケース
マンション購入価格3,000万円
金利1.95％30年 約11万円/月 総返済額約3,965万円
修繕積立金＋管理費約2.5万円/月 40年間合計1,200万円
合計5,165万円
④新築住宅→中古マンションケース
土地建物2,400万円
金利1.95％30年 約8.8万円/月 年返済約106万円/年 総返済額約2,120万円
修繕費年15万円 修繕額合計 300万円
（築20年、1,200万円で売却し、融資の残りを返済）
その後
中古マンションを1,500万円で購入
金利1.95％20年 約7.6万円/月 総返済額1,813万円
購入時修繕費300万円（水回り交換等）
修繕積立金＋管理費約2.0万円/月 20年間合計480万円
合計4,713万円
⑤中古住宅→中古マンションケース
土地建物1,500万円(築25年物件）
金利1.95％20年 約7.6万円/月 総返済額約1,813万円
購入時修繕費500万円（水回り交換等）
修繕費年15万円 修繕額合計 450万円
物件売却収入△500万円として
計2,263万円
その後
中古マンション3LDKを1,500万円で購入
金利1.95％20年 約7.6万円/月 総返済額1,813万円
購入時修繕費300万円（水回り交換等）
修繕積立金＋管理費約2.0万円/月 20年間合計480万円
合計4,856万円
⑥賃貸住戸生涯ケース
賃料7万円/月 40年間として
合計3,360万円
①新築住宅オンリー 3,872万円
総費用も３千万円台で収まり、もっとも堅実か。
居住者老齢化の際、階段の昇り降りや雪かき等の「家の管理」が継続できるかが心配される。
②中古住宅オンリー 3,082万円
最後まで住み続けられたら、これが一番安く収まる。
築年数の経過によって、建て替えざるを得ない可能性があります。
③マンションオンリー 5,165万円
ケース中最も高額。管理費や修繕積立金の積み重ねは大きい。
本来戸建てだと自分で行わなければならない「維持管理」を任せていると考えれば高くはない？
子育て中の音の問題が心配される。
④新築住宅→中古マンション 4,713万円
子どもが成長し、音の心配がなくなった時点で利便性の良いマンションに住み替えることが出来る。
住宅を無事に売却できるかどうか心配。
⑤中古住宅→中古マンションケース 4,856万円
上記④と概ね変わらないが、売却リスクは少ないと考えられる。
⑥賃貸住戸生涯ケース 3,360万円
これが最も安く済むケース。
近隣の音の問題が心配される。
住まいに関する総支出費用は、概ね３千万円～５千万円くらいであるとわかります。
「生涯収入」を仮に２億円とした場合、税金で約３千万円徴収された上、これに住まいの費用を加えると、生涯収入の約30％～40％の費用が黙って支出されてしまう計算です。
ここの違いは大きいです。
仮に10％節約したとして2,000万円、海外旅行に何回行けるでしょうか？
一度きりの人生の中で最も大きな支出である「住宅費用」、将来を見据えて、しっかり数字を押さえておきたいものです。
