※この記事は2015年4月20日に執筆したブログ記事の転載です。
住宅ローンをお考えの方は、銀行融資かフラット３５なのか、一体どちらで借りた方が良いか、なかなか解りづらいのではないでしょうか？
住宅提案を担当している経験から言いますと、勤続年数や年収が安定している方は、銀行を奨励しています。
勤続年数や年収が安定していない方は、銀行の審査が通らない可能性が高いと思われる場合、フラット３５を奨励しております。
そもそも、なぜ「銀行を第一」に考えるかと言うと、フラット３５の様に、住宅の性能に関する審査が無くても良いですし、手数料が安く、団体信用生命保険料を銀行で負担してくれる場合が多く、それでいて、金利がフラット３５と殆ど変らないため、団体信用生命保険料代金分、銀行の方に分があるという認識でした。
しかし、本当にそうなのでしょうか？
「住宅の省エネ基準も改正」され、状況がやや変わってきたと思われるため、一旦、ここで整理してみようと思います。
★住宅ローンの金額を2500万円、フルローン
返済期間を35年の条件で試算してみようと思います。
フラット３５
（フラット３５/２２５０万円＋フラットα２５０万円）
※SBIの2015年4月14日現在の基準金利1.54％を基準に検討
・フラット３５Ｓ金利Ａプラン
３５年間 総返済額 31,081,202円 （毎月返済金額 当初10年 70,683円 以後75,331円）
団体信用生命保険料 1,536,000円 （初年度保険料 89,500円以後毎年＠2,000円減）
手数料 540,000円
合計 33,157,202円
・フラット３５Ｓ金利Ｂプラン
３５年間 総返済額 31,685,601円 （毎月返済金額 当初5年 70,683円 以後76,234円）
団体信用生命保険料 1,548,300円 （初年度保険料 89,500円以後毎年＠2,000円減）
手数料 540,000円
合計 33,773,901円
・H銀行
※2015年4月14日現在の長期固定金利1.6％を基準に検討
３５年間 総返済額 32,666,178円 （毎月返済金額 77,777円）
保証料 258,050円
事務手数料 27,000円
合計 32,951,228円
比較しますと、「フラット３５金利Ａタイプ」と比較して、団体信用生命保険料を含みで考えますと、「約20万円」銀行側にメリットがありそうです。
フラット３５の住宅金融支援機構は、公的機関な為、万が一支払いが滞った場合の取立ては、銀行の様に、「即差し押さえ」等ではなく、割と柔軟な対応がされるので安心と聞きます。
一般に銀行の審査は厳しい為、所得にもよりますが、車のローン等の完済条件が付いたりしやすいですが、同じ状況でフラットの場合は、完済条件が付かないので、審査はフラットの方がハードルが低いと言えます。
例えば勤続年数が２年未満のケースの場合、銀行は保証料が高くなり、プラス約25万となってしまうので、差は殆ど無くなります。
建てる住宅が「金利Ａプラン」に該当する住宅の場合、融資の条件自体はほぼ等しい為、上記の特徴を十分にご理解の上、ご採用されると良いと思います。
